Библиотека интересных телеграм-каналов

Телеграм-канал Деньги и песец: сообщения от 23.02.2021

Источник
Сообщения канала за 23 февраля 2021 года.
​ЭСКРОУ-СЧЕТА: российский и западный механизмы


Механизм эскроу-счетов в России самый жесткий в мире.
С 1 июля 2019 года застройщики вправе привлекать средства граждан для долевого строительства только через эскроу-счета (условное депонирование).

Российские правила значительно отличаются от того, как работает система эскроу-счетов в Европе, пишут на


Наша схема

1. Покупатель квартиры и застройщик заключают договор долевого участия;

2. Дольщик, застройщик и банк заключают трехсторонний договор о счете эскроу;

3. Дольщик вносит на эскроу-счет в банк денежные средства;

4. Застройщик получает средства с эскроу-счета только после завершения строительства и передачи квартиры дольщику.

То есть девелопер строит недвижимость за счет своих денег и привлеченного банковского проектного финансирования. Схема несет дополнительные затраты для дольщика. В стоимость квартиры включают банковские проценты по кредиту проектного финансирования.

Выходит, что действующая система финансирования долевого строительства, с одной стороны, создает дополнительные гарантии для дольщиков (их средства защищены), а с другой — увеличивает стоимость строительства для застройщика, не позволяя последним пользоваться привлеченными деньгами на эскроу-счетах.

Как у них

Европейский опыт строительства жилой недвижимости более разнообразен. В частности, допускается поэтапное раскрытие эскроу-счетов при завершении конкретного этапа строительства. Например, так делают в Германии и Чехии. Правда, там и сама система проектного финансирования развита куда лучше, чем в России. Поэтому и ставки по таким кредитам существенно ниже тех, которые предлагают наши банки.

Поэтапное раскрытие эскроу-счетов — система, при которой застройщик получает деньги от вкладчиков постепенно, после завершения определенных этапов строительства.

1. Дольщик, застройщик и банк подписывают трехсторонний договор и открывают эскроу-счет.

2. Дольщик-инвестор перечисляет на него полную стоимость квартиры.

3. После окончания конкретного этапа строительства банк переводит застройщику часть денег с эскроу-счетов. Например, 10% после окончания работ нулевого цикла, 30% — после возведения каркаса здания и т.д.

Преимущества поэтапного раскрытия эскроу-счетов:

После завершения отдельного этапа строительства застройщик получает часть внесенных дольщиками средств. Он может использовать их для финансирования стройки или для расчетов с банком. Это может уменьшить финальную стоимость недвижимости, потому что у застройщиков будет больше собственных средств, а значит, они будут брать меньше кредитов и снизят затраты на их обслуживание.

Недостатки поэтапного раскрытия эскроу-счетов:

Если у застройщиков не будет хватать денег на строительство, начнут появляться «обманутые дольщики».

В настоящее время у российских банков нет ресурсов для подтверждения готовности объектов, а значит, они не смогут оценить риски выдачи средств с эскроу-счетов.

Расширение штата подразделений строительного контроля повысит себестоимость кредитования строек для банков и как следствие — проценты по кредитам.

Для банков деньги на эскроу-счетах — дополнительная гарантия того, что застройщик вернет кредит. Без нее банки не смогут одобрить поэтапное раскрытие средств.

Прогнозы на будущее

Действующее российское законодательство не предусматривает возможности поэтапного раскрытия эскроу-счетов для застройщика.

Главная фобия, которая останавливает законодателя от послаблений в этой сфере, — возвращение проблемы обманутых дольщиков. Если застройщик получит даже часть средств, а затем объявит дефолт, банк уже не сможет просто раздать деньги с эскроу-счетов тем, кто их туда вносил.

Проектное финансирование даже при нынешнем жестком варианте эскроу-схемы будет доступно не всем застройщикам, а только тем, которым поверят банки. И лишь когда сформируется устойчивый пул заслуживающих доверия девелоперов, законодатель, видимо, и начнет вводить для них послабления.


#эскроусчета #недвижимость #право
***
К предыдущему репосту о специфике работы с экскроу-счетами

Все хорошо рассказано коллегами из «Сложное просто», но смущает меня в нем вот такой абзац
«Действующее российское законодательство не предусматривает возможности поэтапного раскрытия эскроу-счетов для застройщика.
Главная фобия, которая останавливает законодателя от послаблений в этой сфере, — возвращение проблемы обманутых дольщиков. Если застройщик получит даже часть средств, а затем объявит дефолт, банк уже не сможет просто раздать деньги с эскроу-счетов тем, кто их туда вносил.
Проектное финансирование даже при нынешнем жестком варианте эскроу-схемы будет доступно не всем застройщикам, а только тем, которым поверят банки. И лишь когда сформируется устойчивый пул заслуживающих доверия девелоперов, законодатель, видимо, и начнет вводить для них послабления.»

Вы что, всерьез верите, что существуют какие-то «не заслуживающие доверия девелоперы», про которых местные власти ничего не знают и не понимают, когда дают им разрешения на строительство?
Понятно, что «обманутые дольщики» будут вечно судиться с какой-то шарашкиной контрой, оформленной на паспорт бомжа, но неужели вы допускаете, что региональное начальство и вправду не в курсе, кто именно (с фамилией, именем и отчеством) на самом деле стоит за очередной «пирамидой», с помощью которой он собрал деньги на завершение других своих объектов?

А вы как считаете? Местные начальники знают, когда девелопер строит дом, а когда -«пирамиду»? Или не знают?